「以前は家が建っていたから、また建てられるはず」
「登記簿に『宅地』と書いてあるので、住宅用地として問題ないだろう」

土地の購入や実家の建て替えを考えるとき、このように思われる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、昔、家が建っていたことだけで、現在も家を建てられるとは限りません。

過去の建物の状況に加え、現在の道路や法令上の条件を確認することが大切です。

1．目の前の「道」が、建築に使える道路とは限らない

住宅を建てる際に、まず確認したいのが道路との関係です。

都市計画区域などでは、建物の敷地は原則として、建築基準法上の道路に2メートル以上接している必要があります。

見た目が道路でも、建築基準法上どのように扱われるかは別の問題です。接道条件を満たさない場合には、認定・許可などを検討できることもありますが、個別の確認が必要です。

「車が通れる」「昔から生活道路として使っている」という事情だけでは判断せず、道路の種類や敷地が接する長さを調べましょう。

2．建て直すときに「セットバック」が必要な場合がある

建築基準法第42条第2項に定める道路に面している場合、建て替えなどに際して、敷地の道路側を後退させる「セットバック」が必要になることがあります。後退位置は原則として道路の中心線から2メートルですが、道路の状況によって扱いが異なります。

そのため、土地の面積に余裕があるように見えても、希望する建物や駐車場の配置に影響する可能性があります。

以前の建物と同じ位置・同じ大きさで建てられるとは限らないことを踏まえ、計画を検討する必要があります。

3．市街化調整区域では、以前の家の「建築経緯」も重要

特に注意したいのが、市街化調整区域にある土地です。

市街化調整区域は、市街化を抑制する区域で、住宅などの建築には制限があります。一定の条件で建築できる場合や、許可が不要となる場合もありますが、「以前、住宅があった」という理由だけで判断することはできません。

確認を進める際には、例えば次のような情報が手掛かりになります。

• 以前の建物が、いつ建てられたか
• どのような許可や手続きを経て建てられたか
• 誰が、どのような用途で利用していたか
• 建物が今も残っているか、いつ取り壊されたか
• 今回、誰がどのような住宅を建てる予定か

愛知県でも、既存の宅地での建築や住宅の用途変更などについて、それぞれ審査基準が設けられています。適用できる基準は、土地や建物の経緯、今回の計画によって異なります。

売買で所有者が変わる場合も含め、過去の許可書類などを確認し、管轄の行政窓口へ相談することが大切です。

4．登記簿の「宅地」は、建築できることの証明ではない

登記簿に記載された地目と、建築に必要な条件は、分けて確認しましょう。

地目が「宅地」であっても、道路との関係や市街化調整区域の制限などが解消されるわけではありません。

「宅地と書いてあるから大丈夫」と判断せず、登記資料・現地の状況・行政上の条件を照らし合わせる必要があります。

5．購入や解体の前に、資料を集めて確認する

「古い家を先に解体して、建築のことは後で考えよう」

そう進める前に、建て替えの条件と、残しておくべき資料を確認しておきましょう。

以前の建物の状況を調べるために、次のような資料が役立つ場合があります。

• 建築確認済証・検査済証
• 開発許可書・建築許可書
• 建物の登記事項証明書や閉鎖登記の資料
• 過去の配置図・測量図・現地写真

すべてそろっていなくても、まずは手元の資料から調査を進めます。

解体しただけで必ず建築できなくなるわけではありませんが、先に条件を確認してから、購入・解体・建築の順序を決めることが大切です。

「昔、建っていた」から「これから建てられる」へ

土地の過去の使われ方は、調査の大切な手掛かりです。しかし、それだけで将来の建築を判断することはできません。

戸田測量設計GROUPでは、境界や敷地の調査、測量、土地利用に関する許認可、登記について、グループの専門家が連携して対応しています。建築計画については、必要に応じて建築士や行政窓口と確認を進めます。

「実家を建て替えたい」
「古家付きの土地を購入したい」
「更地になっている土地に住宅を建てたい」

そのようなときは、購入や解体を進める前に、お気軽にご相談ください。

測るだけではなく、調べる・考える・つなぐ・形にする。

土地の経緯と現在の条件を整理し、これからの計画につなげるお手伝いをします。