マイホームを購入するとき、「夫婦2人の家だから、名義も半分ずつにしよう」と考える方は少なくありません。

しかし、不動産の持分割合は、単純に夫婦で半分ずつにすればよいというものではありません。

実際の購入資金の負担割合と登記上の持分が異なると、思わぬ贈与税が発生する可能性があります。

今回は、夫婦で住宅を購入する際の持分の決め方と注意点について解説します。

1．そもそも「持分」とは？

不動産を夫婦2人の共有名義で登記する場合、それぞれが所有する権利の割合を「持分」といいます。

例えば、持分を夫2分の1、妻2分の1として登記すれば、その不動産を夫婦それぞれが半分ずつ所有することになります。

ただし、持分は部屋や土地を物理的に半分ずつ分けるという意味ではありません。

不動産全体に対する所有権の割合を表すものです。

2．持分は購入資金の負担割合で決めるのが基本

例えば、3,000万円の住宅を購入した場合を考えてみましょう。

【購入資金の内訳】

• 夫の負担：2,000万円
• 妻の負担：1,000万円
• 購入価格：3,000万円

この場合、原則として適切な持分割合は次のようになります。

• 夫：3分の2
• 妻：3分の1

ところが、夫婦だからという理由で、それぞれ2分の1の持分として登記した場合はどうでしょうか。

妻は1,000万円しか負担していないにもかかわらず、1,500万円分の所有権を取得することになります。

この差額500万円について、夫から妻への贈与と判断される可能性があります。

夫婦間であっても、不動産の取得資金と持分割合が一致しているかは重要なポイントです。

3．住宅ローンを利用する場合は？

住宅を購入する際には、多くの方が住宅ローンを利用します。

この場合、頭金だけでなく、住宅ローンの借入額や実際の返済負担も考慮する必要があります。

例えば、4,000万円の住宅を購入し、次のように資金を負担した場合です。

【購入資金の内訳】

• 夫の頭金：500万円
• 夫の住宅ローン：2,500万円
• 妻の住宅ローン：1,000万円

夫の負担合計は3,000万円、妻の負担合計は1,000万円となります。

この場合、基本となる持分割合は夫4分の3、妻4分の1です。

ただし、住宅ローンの契約内容によって考え方が異なる場合もあります。

特に注意したいのが、ペアローンと連帯債務です。

ペアローンは、夫婦それぞれが住宅ローンを契約する方式です。それぞれの借入額や自己資金をもとに、持分を検討します。

一方、連帯債務は、1つの借入れについて夫婦がともに返済義務を負う方式です。この場合、借入金を夫婦間でどのように負担するかも重要になります。

なお、連帯保証人になっていることと、実際に住宅の購入資金を負担していることは同じではありません。

4．購入後に住宅ローンを肩代わりすると？

購入時の持分割合が適切でも、その後の返済方法によっては注意が必要です。

例えば、夫婦それぞれが住宅ローンを組んでいたものの、妻が仕事を辞めたため、夫が妻の住宅ローンも返済するようになった場合です。

夫が妻の負担すべき借入金を返済することで、妻が経済的な利益を受けたと判断され、贈与税の対象となる可能性があります。

夫婦で家計を管理している場合でも、住宅ローンの返済負担については確認しておくことが大切です。

5．親から住宅購入資金の援助を受ける場合は？

住宅購入時には、親や祖父母から資金援助を受けるケースもあります。

例えば、妻の両親から住宅購入資金として500万円の援助を受けた場合、その資金が誰に贈与されたものかによって、持分の検討にも影響します。

また、住宅取得等資金の贈与税の非課税制度など、一定の要件を満たす場合に利用できる税制上の特例もあります。

ただし、非課税制度には適用要件や申告手続きがあり、必ずしもすべてのケースで利用できるわけではありません。

資金援助を受ける予定がある場合は、購入前に確認しておくと安心です。

6．共有名義には将来の注意点も

夫婦で共有名義にする場合、購入時の税金だけでなく、将来のことも考えておく必要があります。

例えば、次のような場面です。

• 住宅を売却するとき： 原則として、共有者全員の同意が必要になります。
• 夫婦の一方が亡くなったとき： 亡くなった方の持分は相続の対象になります。
• 離婚することになったとき： 不動産の持分や住宅ローンの整理が必要になる場合があります。
• 持分を変更したいとき： 変更の原因や方法によって、登記手続きや税金が発生する場合があります。

共有名義は必ずしも不利というわけではありませんが、将来の売却や相続も踏まえて検討することが大切です。

7．登記する前の確認が重要

不動産の持分は、一度登記した後でも変更できる場合があります。

しかし、持分の変更には登記費用がかかるほか、変更の内容によっては贈与税や不動産取得税などの税金が問題になることもあります。

そのため、住宅購入時には次の点を整理しておくことが大切です。

• 夫婦それぞれの自己資金はいくらか
• 住宅ローンは誰がいくら借りるのか
• 借入金を実際に誰が負担するのか
• 親などから資金援助を受ける予定があるか
• 登記する持分割合と資金負担が整合しているか

まとめ

夫婦で購入するマイホームだからといって、必ずしも持分を半分ずつにすることが適切とは限りません。

大切なのは、実際の購入資金の負担関係に合った持分割合を検討することです。

住宅購入は人生の大きな買い物です。後から思わぬ問題が生じないよう、不動産の名義や持分についても、購入前に確認しておきましょう。

※本記事は、不動産の共有持分や登記に関する一般的な情報を紹介するものです。実際の持分割合や税務上の取り扱いは、購入資金の負担状況、住宅ローンの契約内容、各種特例の適用要件などによって異なります。贈与税・住宅ローン控除などの税務上の取り扱いについて、詳しくは税理士等の専門家にご相談ください。